老年公寓是按老年人特点设计、建造，专供老年家庭居住的建筑，入住老年公寓已成为一种新的养老方式。 老年公寓于20世纪70年代从北欧国兴起，90年代，在美国的一些城市已发展成为一个新的产业。近年来，北京、天津、大连等大城市已先后建成了一批规模较大的老年公寓，上海虽然也有试点，但规模不大，无不能适应市场需求。
中国老龄协会张文范会长在1998年召开的全国首次老年公寓研讨会上，对老年公寓作了如下的表述：“老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅，属于机构养老的大范畴”。这就是说：老年公寓既不同于传统的居家养老，又不同于一般的机构养老。传统的居家养老，老年家庭分散居住在原有的房屋中，很难受到社会化服务；一般机构养老是使老年人集体居住，统一管理，缺少家庭生活的氛围，因而生活能自理的老年夫妇不愿接受。 上海老年公寓的市场需求 上海市房产经济学会从1999年6月起，对老年公寓的市场需求连续作过2次调研，最近一次入户调查和发函调查获得的数据是：选择入住老年公寓养老的，占被调查者总人数1.9%（入户调查样本为1.5%，发表调查样本为2.2%，取两者平均值），这个比例虽然不同，但即使按比推算，全市老年公寓的市场需求量就已经很大了。2000年未，全市户籍人口中60岁以上的老人已达24.75万人，按上述比例，希望入住老年公寓的人数为44726人，再按2人一套，每套建筑面积45平方米计算，总需求量为22000多套，建筑面积达100万平方米。
通过对调查汇总资料的分析，还发现选择传统居家养老的原因中，无力支付入住老年公寓或机构养老费用的占13.1%，另有1.3%的老人则因怕入住老年公寓或养老院“被别人说子女不孝顺”。由此可见，选择入住老年公寓养老的比例偏低，显然是受经济条件限制和传统思想束缚所致。再作进一步的分析，不同的组群选择入住老年公寓的比例明显不同，文化程度在大专以上、具有中级以上职务或职称、月固定收入在1251元以上的组群，选择入住老年公寓的比例远比样本总体平均数高。在我们召开的几次老年座谈会上，生活能自理、配偶健在、经济较宽裕又希望与同层次的人为邻的老人，都认为“老年公寓是理想的颐养天年之所”。《上海老年报》为配合本课题调研而开展的以“营造理想的养老居住环境”为题征文，绝大多数的来稿谈的是老年公寓建设问题。市文化、广电系统200多位离休干部中，就有20多位殷切期望老年公寓能早日上市，有人提出可用现有的成套独用住宅置换老年公寓，也有人表示只要政府给优惠政策，房地产开发商愿意微利经营，他们就愿集资参建。因此，我们认为制定至2010年老年公寓发展规划，入住人数取老年人口数3%的比例为宜。这样，到2010年，上海市老年公寓市场需求总量将达到187万多平方米。
此外，经济发达国家的老年公寓出现于机构养老设施已充分发展之后，所以，老年公寓与养老院的功能定位和经营管理模式 分得很清楚，而本市的老年公寓与养老院是同步发展的，因此，两者交叉混淆。有的市区民政部门办的养老院包含了老年公寓功能；而一些企事业单位办的老年公寓与养老院没有什么区别。到目前为止，本市名实相副的老年公寓屈指可数，其中有的因定位偏高而入住率很低，适销对路的中档老年公寓却“踏破铁鞋无觅处”。
